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徐州6月商品住宅开盘结果出炉,富春山居竟卖得最差?

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发表于 2019-7-19 23:49:32 | 显示全部楼层 只看楼主美图

7月已经过半,6月的楼市数据也陆续出炉。在房地产开发商铺天盖地的热销宣传中,我们盘点了6月份徐州市本级商品住宅销售的结果,根据克而瑞数据和徐州房地产信息网的数据,美的·东湖天城、世茂天域华府、旭辉美的天阙销售排行靠前。

根据徐州市房地产信息网的销售数据,6月新获得预售的楼盘中,九悦华府(中海九樾、万科弘阳结庐)、旭辉雲珑府、华润和平路万象府销售数量领先,而东区“销冠”富春山居的数据竟然垫底,让人大跌眼镜。

徐州房价涨涨涨!都是高价盘的“锅”!

日前,国家统计局今日发布了2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。徐州新房价格继续上涨,环比上涨1%,同比上涨18.2%。
     
徐州房价连续上涨三年多,除了城市定位和城市发展的利好外,高端项目的增加,是房价连续上涨的重要原因。
     
近几个月来,徐州高端项目陆续上市,且有着不错的销量,以市中心美的天阙为例,被称为突破房价天花板的项目竟然受到市场热捧。这是包括美的地产自身都没有想到的。
     
在徐州,“市中心情结”究竟有多严重?有老徐州人表示:除了市中心,哪里都不去。周边县区部门购房者则表示:搬来徐州,就要住在徐州最黄金的位置。外地投资者则认为:投资市中心,才真正确保房产增值,徐州近郊楼盘的价格波动已经很给人启发。

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徐州商品住宅成交面积榜,美的是最大赢家

根据克而瑞的研究,徐州商品住宅成交结构比较集中,首改产品是主力需求,市场承受单价在11000元——13000元/㎡左右

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开盘备案,东区富春山居竟然卖得最差?
我们已经习惯了开发商在开盘后给出一个“官方”成交数据。比如富春山居称项目开盘一小时即销售6.8亿元,该项目一个销售顾问因为卖出了5160万元的房子,当月收入达到27.5万元。

但是根据徐州房地产信息网备案情况,6月同期取得预售许可的楼盘中,这个号称一小时成交6.8亿元的项目销售比例仅为48%。根据入网面积和销售价格,这家楼盘要么存在退房现象,要么就是营销宣传过度夸张。

同时,位于西区的四季连城项目销售情况也并不乐观。不过,四季连城销售遇冷已经不是一天两天的问题。随着7月份周边新盘鱼先生的时代、华美悦澜湾、苏宁悦城、中南中山府的冲击,四季连城或将面临更加巨大的压力。

从下表可见,在6月份徐州市本级住宅类房源的楼盘中,销售情况最好的楼盘依次是九悦华府(中海九樾、万科弘阳结庐)、旭辉雲珑府、华润和平路万象府,而这几个楼盘均是限价盘。富春山居和四季连城排名靠后,而从总销售比例来看,富春山居暂时排名垫底。该项目后续销售情况,我们也将继续保持关注。

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富春山居沙盘

      
作为东区比较受关注的楼盘,购房者一般会将富春山居和红星云龙金茂悦进行比较。我们能看到的大部分的新闻宣传“通稿”中,富春山居都有一个漂亮的数字,但这并不能给购房者带来切实有效的建议,购房者在铺天盖地的楼盘热销的新闻中,只能变得越来越麻木和困惑。

我们把富春山居和红星云龙金茂悦做一下简单的对比。

2018年5月16日,佳兆业以17.34亿、最低楼面价10074.63元/㎡的价格摘得2018-32号第二水泥厂地块。该地块溢价率73.4 %。这个地块出让面积132396.5㎡,规划为住宅用地,容积率1.0-1.3,绿化率≥20%,建筑密度≤28%。

2018年5月15日,红星美凯龙置业有限公司旗下的慈禧凯胜置业有限公司以274070万元成功摘得2018-31号黄山村及周边地块,该地块起拍价234670万元,最终溢价率16.79%,楼面价5504.71元/㎡。2018-31号黄山村及周边地块位于和平路北,三环东路东。出让面积199153.2㎡,规划为商住教体混合用地,容积率1.8-2.5,绿化率≥30%,建筑密度≤20%。

从楼面价来看,富春山居楼面价10074.63元/㎡,红星云龙金茂悦楼面价5504.71元/㎡。富春山居在拿地成本上高过红星云龙金茂悦,这要求开发商将房子卖出更高的价格,以获取利润。


富春山居备案均价19499元/㎡,红星云龙金茂悦备案均价16499元/㎡。

买房子是一个仁者见仁智者见智的过程,富春山居和红星云龙金茂悦同属东三环沿线,很难说谁优谁劣。就生活便利性来看,金茂悦强过富春山居;就自然资源占有来看,群山环绕的富春山居也能打动相当一部分购房者。



如果说富春山居在当前销售情况没有那么理想,应该是输在了价格和产品上。

富春山居拿地成本较高,必须转嫁给购房者,大户型、高总价对购房人群形成了限制。佳兆业拍地时正处于徐州土地市场热度最高的时期,楼面价破万的地块仅有市中心老物资市场,即今天的美的天阙项目。在徐州,“市中心情结”在一定程度上决定了房产的保值、增值。富春山居拥有绝佳的自然资源,然而在一城青山半城湖的徐州,这种资源并非唯一。
      
金茂悦占据了地理优势,出行方便,其优越的地理位置和适中的定价决定了项目的销售不会遇到太大的困难。但该楼盘应该注意谨慎调价,地铁一号线即将通车,东区楼盘在交通便利性上的差距只会越来越小。
      
佳兆业、雅居乐、红星、金茂在徐州都没有交付的项目。这两家楼盘的最终居住体验如何,恐怕只能等新房交付以后了。



“供销两旺”的徐州楼市,你会买房吗?
     
如果用一个词来形容上个月的徐州楼市,那么“供销两旺”再合适不过。其实不仅是徐州,淮安、盐城等环徐州房地产市场总体成交量均有上涨,但就房价来看,仅有徐州和盐城房价还在上涨。
      
为什么说是“供销两旺”更恰当,而不是“供求两旺”,这从市场供应的具体房源有关。6月份,是徐州限价房集中开盘的月份,和平路万象府、雲珑府、九悦华府、璟悦四家限价盘有新房源供应(包括商业),此外也有中山府、鱼先生的时代开盘卖出限价房的价格,点燃了购房者热情。
      
6月份,徐州房地产市场月度供应量达到74.47万㎡,成交量环比上涨19.98%。因为近期高价盘增多,市场成交均价12395元/㎡。但是这种状态能否持续,尚不可知。
     
有人说,徐州楼市房价连年上涨,如今已经连续上涨三年多,再不买房就晚了。不过我们也能看到,在高价楼盘增多的今天,关注刚需和首改的项目依然存在,且销售情况更为火爆。所以,在这样的市场下,你会买房吗?


来源:徐州楼市发布 微信公众号
编辑 陈文

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